Vendita con riserva di proprietà, obblighi dichiarativi in capo al cedente

Nella vendita a rate di un immobile con riserva di proprietà, il cedente rimane titolare del reddito fondiario finché non si realizza l’effetto traslativo, vale a dire con il pagamento dell’ultima rata.

Su tale soggetto, inoltre, continueranno a gravare gli adempimenti dichiarativi: lo ha affermato l’Agenzia delle Entrate con la Risposta all’istanza di interpello 22 luglio 2019, n. 296 .

Al riguardo, si ricorda quanto segue:

1. ai sensi dell’art. 1523 del codice civile, nella vendita a rate con riserva di proprietà il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna. Di conseguenza, l’acquirente può godere fin da subito del bene oggetto del contratto, mentre il venditore è garantito dalla possibilità di recuperare il bene qualora il prezzo non dovesse essere interamente pagato;
2. per effetto del contratto in esame, ancorché l’acquirente acquisti immediatamente il godimento del bene assumendosi i rischi relativi all’eventuale perimento o deterioramento dell’oggetto, l’acquisto della proprietà della cosa si realizza con il pagamento dell’ultima rata (in tal senso si segnala la pronuncia della Corte di Cassazione 19 ottobre 1992, n. 11450);
3. ai sensi dell’art. 26 del Tuir, i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso;
4. nel caso in cui l’effettiva immissione in possesso nell’immobile dell’acquirente sia avvenuta prima del trasferimento di proprietà, se l’atto scritto non è idoneo a trasferire il diritto di proprietà, il reddito dell’unitàimmobiliare oggetto dell’obbligazione di compravendita dev’essere dichiarato dal promittente venditore tanto se il promissario acquirente sia immesso nel possesso, quanto se il medesimo lo conceda in locazione a terzi (Circolare Agenzia delle Entrate circ. 27 maggio 1994, n. 73/E).