Trasferimenti di interi fabbricati ad imprese di costruzione: agevolati anche gli acquisti non contestuali

Ai sensi dell’art. 7 del decreto “Crescita” (D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modifiche dalla Legge 28 giugno 2019, n. 58), fino al 31 dicembre 2021, ai trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che – entro i successivi 10 anni – provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi edifici, in chiave antisismica, e con il conseguimento della classe energetica A o B, nonché alla loro alienazione, l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Tali agevolazioni:

1. non vengono meno in presenza di variazioni volumetriche rispetto al fabbricato preesistente (sempreché la disciplina urbanistica lo consenta);
2. operano anche in caso di operazioni esenti da Iva, ai sensi dell’art. 10 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, e anche in caso di successiva alienazione di fabbricati suddivisi in più unità immobiliari, qualora sia alienato almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato.

La norma precisa che, qualora non si verifichino le condizioni di cui sopra, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle medesime imposte. Sono inoltre dovuti gli interessi di mora a decorrere dall’acquisto dell’immobile.

Al riguardo, con la Risposta all’istanza di interpello 18 settembre 2020, n. 384, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che l’agevolazione in esame spetta anche se l’impresa acquista l’intero fabbricato attraverso diversi contratti di compravendita stipulati in tempi diversi: nel documento in esame si sottolinea infatti che la norma “non prescrive per l’acquisto dell’ ‘intero fabbricato’ la redazione di un unico atto, né impone, quando il fabbricato è composto da più unità immobiliari, la redazione dell’atto di compravendita delle unità che compongono l’intero fabbricato in un unico contesto”. L’acquisto, comunque, deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente, dalla natura dello stesso.