Superbonus: il cambio del general contractor non osta allo sconto in fattura

Il condominio che ha affidato ad un general contractor i lavori agevolati può continuare ad esercitare l’opzione per lo sconto in fattura relativamente agli ulteriori interventi che danno diritto al Superbonus, nel presupposto che il general contractor, alla data del 30 marzo 2024, abbia pagato ai subappaltatori una parte dei lavori edili effettuati, seppure non abbia, entro la medesima data, emesso fattura nei confronti del committente. L’importante chiarimento viene reso con la risposta ad interpello n. 26/E del 12 febbraio 2025 , nella quale l’Agenzia analizza l’ambito di applicazione dei nuovi paletti all’esercizio delle opzioni introdotti dal decreto Cessioni in caso di lavori affidati ad un general contractor.

La fattispecie

Un condominio con verbale di Assemblea straordinaria dell’8 ottobre 2022 ha deliberato l’esecuzione di interventi per i quali intende fruire del Superbonus, affidandoli a un general contractor (Alfa) che si è dichiarato disponibile ad applicare lo sconto in fattura.

Dopo aver presentato la Cilas il 25 novembre 2022, si è reso necessario cambiare il general contractor (Beta). L’inizio dei lavori è stato quindi fissato per il 6 novembre 2023.

Tanto premesso il condominio:

• fa presente che intende utilizzare il Superbonus con una detrazione del 70% per le spese del 2024, rientrando nelle deroghe previste dal decreto Cessioni;
• chiede se, al fine di continuare ad applicare lo sconto in fattura anche sulle spese sostenute successivamente all’entrata in vigore del successivo decreto Cessioni, la condizione che sia «sostenuta alcuna spesa, documentata da fattura, per lavori già effettuati» possa ritenersi soddisfatta benché, al 30 marzo 2024 non esistessero fatture dirette con il General contractor “B”.

La normativa di riferimento

Come noto, il D.L.n. 39/2024 ha inserito ulteriori restrizioni per poter continuare a esercitare le opzioni di sconto o cessione sulle spese sostenute a decorrere dal 30 marzo 2024. I “paletti” sono sostanzialmente tre: viene infatti richiesto che entro la data ultima del 29 marzo 2024:

• sia stata emessa almeno una fattura per l’addebito di spese agevolate relative all’intervento con CILAS o altro titolo edilizio depositato prima del 17 febbraio 2023;
• sia stato disposto il parlante per il pagamento di quelle spese, o comunque della parte di esse non “coperta” dall’eventuale sconto applicato in fattura (resta ben inteso che, nel caso di fatture emesse con sconto “integrale” sul corrispettivo in relazione a SAL 2023 che risultavano agevolati con il superbonus del 110%, tali spese si considerano sostenute alla data di emissione della fattura e la mancanza di bonifici parlanti non preclude la possibilità di completare gli interventi non ultimati con sconti al 70%);
• spese e fattura si riferiscano a lavori già effettuati e non siano quindi meri acconti a fronte di lavori ancora da effettuare.

In considerazione della ratio della norma, l’Agenzia ha più volte ribadito che la locuzione “lavori già effettuati” si riferisca all’esecuzione di interventi edilizi escludendo, dunque, a titolo esemplificativo, le spese professionali nonché quelle sostenute per il pagamento degli oneri di urbanizzazione, per il pagamento della tassa di occupazione del suolo pubblico, per l’ottenimento delle autorizzazioni amministrative.

Non consentono, inoltre, di accedere alla menzionata deroga neanche le spese relative ai servizi tecnici propedeutici all’inizio dei lavori e le mere attività preparatorie del cantiere (ad esempio, per l’acquisto dei materiali o l’installazione di ponteggi), in quanto tali spese non afferiscono ad un intervento realizzato nella sua consistenza strutturale.

I chiarimenti dell’Agenzia

La condizione «per lavori già effettuati» si ritiene soddisfatta, in generale, quando, relativamente ai singoli interventi autonomamente considerati, il pagamento effettuato entro il 30 marzo 2024 (unitamente alle altre condizioni previste dall’articolo 1, comma 5, del decreto legge n. 39 del 2024) si riferisca alla realizzazione, anche in parte, dei relativi lavori e sia stato documentato mediante fattura. La condizione richiesta dalla norma è tuttavia soddisfatta anche quando le spese per i predetti lavori siano state pagate, nell’ambito di un contratto di appalto, da un soggetto diverso dal committente beneficiario della detrazione (l’appaltatore principale o eventuali subappaltatori). Va da sé che il pagamento deve riguardare una fattura avente ad oggetto l’esecuzione, anche parziale, dei lavori.

Ne consegue che l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito può essere esercitata anche dal committente che si avvale di un appaltatore (ad esempio, di un contraente generale) il quale, nonostante abbia pagato alla data del 30 marzo 2024 ai subappaltatori una parte dei lavori effettuati, non abbia entro tale data emesso fattura nei confronti del committente in relazione ai medesimi lavori. Anche in tale ipotesi, i pagamenti devono riferirsi a «lavori già effettuati».

Nella fattispecie in esame, conclude l’Agenzia, il condominio potrà continuare ad esercitare l’opzione per lo sconto in fattura, relativamente agli ulteriori interventi che danno diritto al Superbonus, nel presupposto che il General contractor, alla data del 30 marzo 2024, abbia pagato ai subappaltatori una parte dei lavori edili effettuati, seppure non abbia, entro la medesima data, emesso fattura nei confronti del committente.