Soggetti IRES e deducibilità interessi passivi: anche se il mutuo non è per l’acquisto o la costruzione

Con l’ordinanza, Corte di Cassazione, n. 321 depositata in data 8 gennaio, viene sostanzialmente confermata la deducibilità degli interessi passivi su mutui ipotecari per i soggetti IRES.

In particolare la Cassazione conferma l’applicabilità dell’integrale deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, anche quando tali finanziamenti non sono direttamente collegati all’acquisto o alla costruzione degli immobili stessi.

Nei fatti, la deducibilità è ammessa anche rispetto ai mutui accessi successivamente rispetto a quelli richiesti per la loro costruzione o il loro acquisto.

La normativa di riferimento è l’art. 1, comma 35 della L.egge n. 244/2007, che esclude tali interessi dal calcolo previsto dall’art. 96 del TUIR, rendendoli totalmente deducibili e non soggetti al “meccanismo del ROL”.

Nello specifico, il citato comma 35 prevede nella versione pro tempore vigente “la non rilevanza ai fini dell’articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”.

Nonostante un tentativo di abrogazione nel 2019, l’agevolazione è stata mantenuta e continua ad applicarsi.

Inoltre, l’art. 4, comma 4, del D.Lgs. n. 147/2015 ha limitato soggettivamente la portata di tale disposizione: legittimandola solo per le societa’ che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare.

Si considerano società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, le società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati

A ogni modo, l’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione è in linea con i precedenti interventi.

Ad esempio, con l’ordinanza n. 28804/2024, la Suprema Corte aveva avuto modo di sottolineare che “la portata di tale disposizione, quale ricavabile dalla sua interpretazione letterale e teleologica, è estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili considerati, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell’indebitamento”.

Infatti, “pur ipotizzandosi possibili manovre elusive da parte dei contribuenti volte a garantirsi un più ampio valore di deducibilità degli interessi passivi, va rimarcato che la deducibilità ha come fine anche quello di incentivare la capitalizzazione aziendale”.

Nel complesso, la deducibilità integrale degli interessi passivi si applica a prescindere dal fatto che il mutuo sia destinato all’acquisto o alla costruzione dei suddetti immobili ipotecati e destinati a locazione.