Separazione attività IVA per l’immobiliare di gestione e i riflessi in Dichiarazione IVA

La separazione delle attività ai fini IVA è uno strumento fondamentale per ottimizzare la gestione fiscale delle imprese immobiliari, consentendo di distinguere tra operazioni esenti e imponibili.

La separazione delle attività ai fini IVA è disciplinata dall’art. 36 del D.P.R. n. 633/1972. Esso consente ai contribuenti di segregare diverse attività esercitate, al fine di gestire separatamente le operazioni esenti (es. le cessioni di immobili abitativi) e quelle imponibili (come le cessioni di immobili strumentali).

La separazione delle attività può essere obbligatoria o facoltativa. Nel caso di attività immobiliari, la separazione è spesso facoltativa ma altamente consigliata per ottimizzare la detrazione dell’IVA assolta sugli acquisti. Ad esempio, un’impresa può separare l’attività di costruzione da quella di compravendita di immobili, e ulteriormente distinguere la compravendita di abitativi da quella di immobili strumentali.

Benefici della separazione delle attività – La separazione delle attività offre diversi vantaggi fiscali:

• Detrazione dell’IVA: consente di evitare limitazioni nella detrazione dell’IVA assolta sugli acquisti, grazie alla segregazione delle operazioni esenti da quelle imponibili.
• Gestione del pro rata: facilita la gestione del pro rata, che è necessario per determinare la quota di IVA detraibile quando si hanno operazioni sia esenti che imponibili.
• Semplificazione contabile: semplifica la contabilità, permettendo di tenere registri separati per ciascuna attività.

Implicazioni per la Dichiarazione IVA 2025 – Per la dichiarazione IVA 2025, le imprese di gestione immobiliare devono presentare la dichiarazione entro il 30 aprile 2025. Se si è scelto di separare le attività, è necessario:

• tenere contabilità separate: mantenere registri contabili distinti per ciascuna attività separata. Si presenta un’unica dichiarazione IVA, ma con moduli separati per ciascuna attività esercitata; in caso di esercizio di più attività con contabilità separata ex art. 36 del D.P.R. n. 633/1972, il soggetto presenta un solo frontespizio e tanti moduli quante sono le contabilità separate tenute. Laddove tra le attività separate figuri anche un’attività per la quale è previsto l’esonero dalla presentazione della dichiarazione IVA, per quest’ultima attività non sussiste l’obbligo di inserire nella dichiarazione il modulo ad essa relativo. I soggetti che esercitano sia attività imponibili, sia attività esenti gestite con contabilità separata devono inserire nella dichiarazione anche il modulo relativo all’attività esente esercitata.
• liquidazione IVA: poter scegliere tra liquidazione mensile o trimestrale per ciascuna attività, a seconda del volume d’affari specifico.

Qualora una società immobiliare di gestione di immobili strumentali con opzione per l’assoggettabilità ad IVA e di immobili abitativi con esenzione IVA, dal 1° gennaio 2025 abbia separato le attività ai fini IVA (con opzione nella Dichiarazione IVA), non dovrà più gestire il pro-rata come ha fatto nel 2024. Dal 1° gennaio 2025, il pro-rata maturato nel 2024 non sarà più applicabile poiché le due attività genereranno, rispettivamente, IVA totalmente detraibile e IVA completamente indetraibile. Di conseguenza, la società potrà detrarre integralmente l’IVA sugli acquisti relativi all’attività imponibile e non detrarre nulla per quelli relativi all’attività esente.

Per optare per la separazione delle attività nella dichiarazione IVA, è necessario compilare il quadro VO, rigo 4. In questo rigo, specificamente nella casella 1, si comunica l’opzione per la separazione delle attività ai sensi dell’art. 36, comma 3, del D.P.R. n. 633/1972. Questa opzione deve essere esercitata per almeno un triennio e può essere revocata successivamente.

La separazione delle attività ai fini IVA non azzera, tuttavia, il monitoraggio decennale, ma rende necessario verificare, anno per anno fino al termine del decennio, se gli immobili hanno cambiato destinazione d’uso rispetto al periodo pregresso. Se c’è stata una variazione dell’uso rispetto al periodo di acquisto o costruzione, è necessario procedere alla rettifica della detrazione IVA, secondo le regole indicate dall’art. 19-bis2 del D.P.R. n. 633/1972.