Il caso in cui l’azione di sfratto non è tempestiva

La procedura di rilascio dell’immobile da parte del locatario (art. 30 della legge n. 392/1978) non osta alla fruizione della detrazione degli interessi passivi sul mutuo ottenuto per l’acquisto dell’unità locata, a condizione che nel termine di 3 mesi dall’acquisto venga esercitata la relativa azione giudiziale, ferma restando la sussistenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla normativa. Questo, in sintesi, il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 13/E del 23 gennaio 2024 .

La fattispecie analizzata riguarda l’accesso alla detrazione degli interessi passivi riconosciuta sul mutuo ipotecario ottenuto per l’acquisto di un immobile locato da adibire ad abitazione principale. Nel dettaglio l’acquirente dell’abitazione fa presente che:

• ha acquistato l’abitazione il 31 dicembre 2022;
• ha attivato la procedura per il rilascio dell’immobile in quanto il conduttore non aveva lasciato la casa, nonostante i precedenti proprietari gli avessero comunicato il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza (art. 3 della legge n. 431/1998);
• non è in possesso dell’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione.

L’Agenzia osserva innanzitutto che la normativa di riferimento prevede, per quanto di interesse, che per i soggetti che acquistano una “unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unita immobiliare sia adibita ad abitazione principale”.

Nel caso in esame, l’Istante ha utilizzato la procedura di cui al citato art. 30 della legge n. 392/1978, che è lo strumento processuale, specificamente previsto dall’ordinamento per i casi di diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza, finalizzato ad ottenere, al pari dell’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione, un provvedimento costituente titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.

L’utilizzo della procedura per liberare una casa in argomento, spiega l’Agenzia, non osta alla fruizione della detrazione per gli interessi passivi sul mutuo, a condizione che nel termine di «tre mesi dall’acquisto» venga esercitata la relativa azione giudiziale, esperibile nelle forme dell’art. 447-­bis c.p.c., ferma restando la sussistenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla norma.

Nel caso in esame, secondo quanto rappresentato, l’Istante è divenuto proprietario dell’immobile in data 13 dicembre 2022 e, pertanto, ai fini della fruizione della detrazione, l’azione giudiziale andava esperita entro i tre mesi successivi, circostanza che nel caso di specie non risulterebbe soddisfatta in quanto, il contribuente:

• in data 2 marzo 2023, con raccomandata, intimava il rilascio dell’immobile;
• in data 5 maggio 2023, presentava istanza all’organismo di mediazione per esperire il tentativo di conciliazione, con esito negativo;
• successivamente, presentava ricorso ai sensi del richiamato art. 447-­bis c.p.c..

L’azione di sfratto non tempestiva, pertanto, preclude la detrazione degli interessi passivi.