Riclassamento immobiliare, non basta il richiamo ai presupposti normativi della procedura

Per effetto dell’art. 1, comma 335, della Legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Finanziaria 2005), la ragione giustificativa della rettifica del classamento non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona: lo ha ribadito la sesta sezione civile della Corte di Cassazione con l’ordinanza 30 gennaio 2020, n. 12685, depositata lo scorso 25 giugno (in linea con quanto precisato dalle Sezioni Unite con la pronuncia 18 aprile 2016, n. 7665). Per i giudici di legittimità, in particolare:

1. oltre al fattore posizionale, occorre considerare anche le caratteristiche edilizie del fabbricato di cui all’art. 8, comma 7, del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 (Cass. 28 novembre 2019, n. 31112);
2. non è sufficiente il mero richiamo al fattore posizionale, quale l’inserimento in una microzona (Cass. 19 novembre 2019, n. 29988, 23 luglio 2019, n. 19810, 8 aprile 2019, n. 9770, 5 novembre 2018, n. 28076, e 17 febbraio 2015, n. 3156);
3. non è sufficiente neppure il provvedimento di riclassamento che faccia riferimento soltanto ai presupposti di legge (Cass. 21 giugno 2018, n. 16378);
4. il classamento, adottato d’ufficio nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona nella quale l’immobile è situato, può essere giustificato dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato e quello catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali. In questo caso, il provvedimento di riclassamento dev’essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi (da individuarsi tra quelli indicati nell’art. 8 del d.P.R. n. 138/1998, come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, affinché il contribuente sia posto in condizione di conoscere ex ante le ragioni che ne giustificano in concreto l’emanazione (Cass. 23 luglio 2019, n. 19810, 11 settembre 2019, n. 22671, e 17 settembre 2019, n. 23051);
5. tale revisione parziale del classamento ha presupposti diversi dalle fattispecie regolate rispettivamente dall’art. 3, comma 58, della Legge 662/1996 (in tema di classamento non aggiornato o palesemente incongruo), e dall’art. 1, comma 336, della Legge 331/2004 (in tema di immobili non dichiarati o soggetti a variazioni edilizie non denunciate);
6. di conseguenza, il procedimento di classamento si divide in due fasi:
   1. quella dell’accertamento e specificazione chiara, precisa e analitica, dei presupposti di fatto che giustificano la cosiddetta “riclassificazione di massa”;
   2. quella della deduzione e prova dei parametri, dei fattori determinativi e dei criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare, ossia l’ubicazione dell’unità immobiliare oggetto di accertamento in una delle cosiddette “microzone anomale” (Cass. 17 settembre 2019, n. 23046);
7. pertanto, ai fini della motivazione dell’atto di riclassamento immobiliare non è sufficiente il richiamo agli astratti presupposti normativi che hanno giustificato l’avvio della procedura di riclassamento (Cass. 3 luglio 2013, n. 16643, e 17 febbraio 2015, n. 3156) né il riferimento alla microzona e alle sue caratteristiche come indistintamente individuate.