Plusvalenze cessione immobili individuate sulla base dell’OIC 16

Ai fini della corretta imputazione in bilancio della plusvalenza o della minusvalenza da cessioni immobili d’impresa, entra in gioco il principio contabile OIC 16 il quale ha lo scopo di disciplinare i criteri per la rilevazione, classificazione e valutazione delle immobilizzazioni materiali, nonché le informazioni da presentare nella nota integrativa.

Quando un’immobilizzazione materiale è venduta occorre eliminare contabilmente, in contropartita al corrispettivo ricevuto, la voce delle immobilizzazioni materiali per il valore netto contabile dell’immobilizzazione materiale ceduta, cioè al netto degli ammortamenti accumulati fino alla data di alienazione comprendendo anche la quota di ammortamento relativa alla frazione dell’ultimo esercizio in cui è stato utilizzato.

L’eventuale differenza tra il valore netto contabile e il corrispettivo della cessione e cioè la plusvalenza o la minusvalenza realizzata, va rilevata a conto economico.

Nello specifico le plusvalenze o le minusvalenze derivanti da alienazioni di cespiti sono iscritte nel conto economico rispettivamente.

• nella voce A5 “altri ricavi e proventi”,
• o nella voce B14 “oneri diversi della gestione”.

Dal punto di vista fiscale, soffermandoci sulle plusvalenze afferenti gli immobili diversi da quelli di cui all’art. 85, comma 1 del TUIR (art. 85 riferito agli immobili merce), l’art. 86 dello stesso TUIR dispone che:

“Le plusvalenze dei beni relativi all’impresa, diversi da quelli indicati nel comma 1 dell’articolo 85, concorrono a formare il reddito:

1. se sono realizzate mediante cessione a titolo oneroso;
2. se sono realizzate mediante il risarcimento, anche in forma assicurativa, per la perdita o il danneggiamento dei beni;
3. se i beni vengono assegnati ai soci o destinati a finalità estranee all’esercizio dell’impresa.

Nelle ipotesi di cui alle lettere a) e b) del comma 1 la plusvalenza è costituita dalla differenza fra il corrispettivo o l’indennizzo conseguito, al netto degli oneri accessori di diretta imputazione, e il costo non ammortizzato”.

Detto ciò, ai sensi del successivo comma 4 dell’art. 86 le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso o mediante risarcimento, anche in forma assicurativa, possono essere tassate: interamente nell’esercizio in cui sono realizzate; in quote costanti nell’esercizio stesso e, al massimo, nei quattro successivi a scelta del contribuente, se i beni sono stati posseduti per un periodo non inferiore a tre anni (due anni per le società sportive professionistiche).

Tale scelta per la rateizzazione e per il numero delle rate con le quali tassare le plusvalenze deve essere effettuata nella dichiarazione relativa all’esercizio in cui le plusvalenze sono state realizzate. Se il dichiarativo non è presentato la plusvalenza concorre a formare il reddito per l’intero ammontare nell’esercizio in cui è stata realizzata.