Plusvalenza derivante da cessione di fabbricati “da demolire”: si consolida il nuovo orientamento delle Entrate

Con la Circolare 29 luglio 2020, n. 23/E, erano stati forniti chiarimenti in merito al trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati “da demolire” alla luce del contrasto esistente in materia tra la posizione assunta dall’Amministrazione fiscale e dalla giurisprudenza di legittimità. In particolare, in quell’occasione, l’Agenzia delle Entrate aveva aderito alla tesi sostenuta dalla Corte di Cassazione secondo la quale, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, tale trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione o quando l’edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste (Cass. 21 febbraio 2019, n. 5088, 6 settembre 2019, n. 22409, e 21 giugno 2019, n. 16718).

Per i giudici di legittimità, quindi, se su un’area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può essere ricondotta alla previsione di area “suscettibile di utilizzazione edificatoria” di cui all’art. 67 del Tuir. Di conseguenza, si ritengono superate le indicazioni fornite con la Risoluzione 22 ottobre 2008, n. 395/E.

Il principio espresso dalla Circolare n. 23/E/2020 è stato ora confermato dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta all’istanza di interpello 10 settembre 2020, n. 331, con riferimento alla vendita di due unità immobiliari destinate ad abitazione (e un’area pertinenziale esterna) che l’acquirente, sulla base di idoneo titolo abilitativo, provvederà a demolire per la costruzione di un nuovo fabbricato. Per l’Agenzia, quindi, trattandosi nel caso di specie non della cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria bensì della cessione di un fabbricato pervenuto per successione, alla stessa trova applicazione la relativa disciplina.

In linea generale si ricorda che l’art. 67, comma 1, lettera b), del Tuir prevede due ipotesi di plusvalenza, derivanti rispettivamente:

1. dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni;
2. dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.