Nuove regole per i contratti di locazione a canone concordato

Al via dal prossimo 30/03/2017 le novità per i contratti di locazione concordati. Il D.M. 16/01/2017, di recente pubblicato in Gazzetta Ufficiale, ha infatti dettato nuovi criteri per la determinazione dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale, nonché aggiornato la modulistica da utilizzare per la stipula degli stessi. Novità hanno interessato anche la validità civilistica dei contratti:

• non è più d’obbligo essere assistiti dalle associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini;
• i contratti “3 + 2” non sono più limitati ai comuni ad “alta tensione abitativa” ma possono avere ad oggetto le abitazioni di tutti i comuni italiani.

Novità per i contratti concordati

In primo luogo si rileva che il D.M. 16/01/2017 sostituisce le disposizioni del D.M. 30/12/2002 “ridefinendo” i criteri generali e le condizioni per stipulare un contratto a canone concordato ed aggiornando la relativa modulistica. In particolare, le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite (in passato era un obbligo) dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

In mancanza, i contratti sono comunque validi e le parti possono far attestare, anche successivamente, la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. Il decreto disciplina poi gli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini.

Per quanto riguarda i contratti “3 + 2” (articolo 2 comma 3 L. 431/1998), si fa presente che questi possono ora riguardare le abitazioni site in tutti i comuni italiani: si tratta sia degli accordi territoriali sottoscritti nei comuni ad “alta tensione abitativa” (articolo 1 del D.L. 551/1988) che di quelli sottoscritti negli altri comuni.

In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal D.M. 14/07/2004.

In ogni caso, i contratti di locazione in esame devono essere stipulati utilizzando il tipo di contratto allegato A al D.M. 16/01/2017 e gli adeguamenti del canone, salvo che il locatore opti per la cedolare secca, non potranno essere superiori al 75% della variazione dell’indice ISTAT.

I contratti di locazione aventi natura “transitoria”, ossia quelli:

• con durata non superiore a 18 mesi;
• stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori;

possono anch’essi riguardare le abitazioni ubicate in tutti i comuni italiani e vanno redatti utilizzando il tipo di contratto allegato B al D.M. 16/01/2017. Detti contratti, devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell’accordo locale, da provare, per i contratti di durata superiore a 30 giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.

I canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori relativi ai contratti con durata pari o inferiore a 30 giorni, sono in ogni caso rimessi alla libera contrattazione delle parti.

Per quanto riguarda i contratti per studenti universitari, redatti esclusivamente utilizzando il tipo di contratto allegato C al D.M. 16/01/2017, viene precisato che gli stessi possono riguardare immobili siti nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti di durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre 3 mesi prima.

Agevolazioni fiscali

Sul piano fiscale, viene stabilito che il reddito imponibile dei fabbricati locati è ulteriormente ridotto del 30%, a condizione che nella dichiarazione dell’anno in cui si intende usufruire della agevolazione siano indicati:

• gli estremi di registrazione del contratto di locazione;
• l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta comunale sugli immobili;
• il comune di ubicazione dello stesso fabbricato.

Inoltre, in caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, l’aliquota è ulteriormente ridotta al 10% in presenza di contratti relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad “alta tensione abitativa”.

Riguardo la determinazione dell’imposta di registro, si fa presente che, in sede di prima applicazione del decreto in esame, questa è assunta nella misura del 70%. Tuttavia, l’applicazione dell’imposta nella forma della cedolare secca, sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

Detrazioni fiscali

Ai soggetti titolari di contratti di locazione relativi ad abitazione principale, stipulati o rinnovati, spetta una detrazione, rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, nei seguenti importi:

• € 495,80, se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
• € 247,90 se il reddito complessivo supera € 15.493,71 ma non € 30.987,41.

Ulteriore detrazione riguarda:

1. i lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei 3 anni antecedenti quello di richiesta della detrazione, e siano titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi e situate nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 Km dal precedente e comunque al di fuori della propria regione;
2. i giovani dai 20 ai 30 anni, che stipulano un contratto da destinare a propria abitazione principale, sempre che la stessa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro a cui sono stati affidati.

In tali casi, spetta una detrazione, per i primi 3 anni complessivamente pari a:

• € 991,60, se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
• € 495,80, se il reddito complessivo supera € 15.493,71 ma non € 30.987,41.

Le suddette detrazioni da ripartire tra gli aventi diritto, non sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua scelta, di fruire della detrazione più favorevole. Infine, viene ricordato che per gli immobili locati con contratti a canone concordato, a prescindere dal luogo di ubicazione, ai fini Imu/Tasi l’imposta è determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune, con riduzione al 75%.