Locazioni commerciali, ok alla cedolare secca anche se per la prima annualità fu scelta la tassazione ordinaria

Con la Risposta all’istanza di interpello 1° luglio 2020, n. 198, l’Agenzia delle Entrate ha affrontato il caso del contribuente che, in qualità di locatore, ha presentato un modello RLI telematico relativo a un contratto di locazione di immobile ad uso diverso dall’abitativo, optando per il regime della cedolare secca. Tuttavia, lo stesso giorno della registrazione telematica, ha versato l’imposta di registro, relativa alla prima annualità, nonché l’imposta di bollo. In sostanza, pur avendo optato – in fase di registrazione telematica del contratto – per il regime della cedolare secca, nel momento in cui ha provveduto ad effettuare il versamento dell’imposta di registro e di bollo, il contribuente ha di fatto scelto il regime della tassazione ordinaria con riferimento alla prima annualità contrattuale.

Nella fattispecie descritta, l’Agenzia ha chiarito che – in presenza di tutti i requisiti prescritti dall’art. 1, comma 59, della Legge 30 dicembre 2018, n. 145 (legge di Bilancio 2019) – è sempre possibile optare, con riferimento alle annualità successive, per il regime della cedolare secca nei termini e con le modalità indicate nella Circolare 10 aprile 2019, n. 8/E, e quindi presentando il relativo modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Ad esempio, qualora il contratto abbia avuto decorrenza dal 1° gennaio 2019, l’opzione per la cedolare secca avrebbe dovuto essere esercitata:

• entro il 31 gennaio 2020, con riferimento al 2020;
• entro il 31 gennaio 2021, per il 2021.

Al riguardo si ricorda che il citato art. 1, comma 59, della Legge n. 145/18 prevede l’estensione della cedolare secca ai canoni di locazione derivanti dai nuovi contratti stipulati nel 2019 dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni. A tal fine:

1. si deve trattare di immobili destinati ad uso commerciale, classificati nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) e relative pertinenze, classificate nelle categorie catastali C/2 (Magazzini e locali di deposito), C/6 (Stalle, scuderie e rimesse) e C/7 (Tettoie chiuse e aperte), purché locate congiuntamente;
2. per usufruire del regime opzionale, l’unità immobiliare commerciale locata deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati;
3. il regime della cedolare secca non si applica ai contratti conclusi nel 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere tra i medesimi soggetti un contratto di locazione per lo stesso immobile, poi interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale;
4. l’opzione dev’essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.