Locazioni commerciali, cedolare secca esclusa in caso di subentro di un nuovo conduttore

È escluso dal regime di cedolare secca il contratto di locazione di un immobile adibito ad uso commerciale, qualora nel corso del 2019 – per effetto della cessione di azienda – venga effettuato il subentro di un nuovo conduttore: lo ha precisato l’Agenzia delle Entrate con la Risposta all’istanza di interpello 30 agosto 2019, n. 364.

Tale conclusione si fonda sulla circostanza che il subentro non dà luogo alla novazione del contratto. Al riguardo si ricorda che l’art. 1, comma 59, della Legge 30 dicembre 2018, n. 145 (Legge di Bilancio 2019) prevede l’estensione della cedolare secca ai canoni di locazione derivanti dai nuovi contratti stipulati nel 2019 dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.

A tal fine:

1. si deve trattare di immobili destinati ad uso commerciale, classificati nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) e relative pertinenze, classificate nelle categorie catastali C/2 (Magazzini e locali di deposito), C/6 (Stalle, scuderie e rimesse) e C/7 (Tettoie chiuse e aperte), purché locate congiuntamente;
2. per usufruire del regime opzionale, l’unità immobiliare commerciale locata deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati;
3. il regime della cedolare secca non si applica ai contratti conclusi nel 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere tra i medesimi soggetti un contratto di locazione per lo stesso immobile, poi interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale;
4. l’opzione dev’essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca;
5. qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).