Locazioni brevi: i profili di imprenditorialità da valutare con cura

La Legge n. 178/2020 , Legge di Bilancio 2021, ha individuato i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve è considerata come svolta in forma d’impresa. A tal proposito, è disposto che l’attività di locazione di immobili di durata non superiore a 30 giorni, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 c.c., quando il numero degli appartamenti destinati a locazione è superiore a quattro.

In aderenza ad una interpretazione letterale della norma si ritiene che:

• qualora in corso d’anno venga destinato alla locazione breve il “quinto” appartamento;
• l’attività imprenditoriale retroagisca all’inizio del periodo.

Ciò crea significative criticità:

• sia ai fini reddituali: ove sia necessario ricostruire la contabilità e documentare le spese sostenute,
• che ai fini IVA: con riferimento ai corrispettivi percepiti prima dell’apertura della partita IVA.

Per questo motivo è importante sensibilizzare clienti con situazioni “borderline” relative al numero di immobili locati, circa un’adeguata valutazione preventiva della convenienza ad avvalersi del regime di impresa, onde evitare la necessità di correzioni in corso d’anno, onerose e penalizzanti.

Per completezza si fa presente altresì che le citate disposizioni in materia di locazioni brevi sono chiamate alla convivenza con le norme regionali o delle province autonome che regolano le locazioni turistiche. I limiti della convivenza tra norma nazionale e norme “locali” sono stati meglio definiti dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 373/2019 e con la Risposta n. 278/2020 .

In tale ultima risposta, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un’attività di locazione nell’esercizio di attività di impresa, occorre far riferimento ai principi generali stabiliti dall’art. 2082 c.c. e dall’art. 55 del TUIR (con riferimento all’esercizio di attività̀ commerciale).

A tal fine:

• non può farsi riferimento alle normative regionali in materia di attività e strutture turistico-ricettive, in quanto si ritiene che le citate disposizioni disciplinano materie diverse e presentano diverse finalità̀, non contenendo tali leggi regionali disposizioni che possano assumere rilevanza ai fini fiscali;
• si ritengono idonei a provare l’imprenditorialità dell’attività alcuni elementi quali la fornitura, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione, di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità̀ residenziali degli immobili, quali, ad esempio, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, o l’offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali, per la cui fornitura si può presupporre l’esistenza di una organizzazione imprenditoriale, nonché la presenza di personale dipendente, l’impiego di un vero e proprio “ufficio”, l’utilizzo di un’organizzazione di mezzi e risorse umane e l’impiego di altri possibili fattori produttivi.