Le unifamiliari e gli incroci con i condomini: quali effetti per il Superbonus?
La nozione di condominio minimo può essere di difficile individuazione nella pratica, con effetti però non di poco conto ai fini del calcolo e della fruizione del Superbonus. Appare utile quindi approfondire quando ricorrono i presupposti per la fattispecie e quali conseguenze ricorrono ai fini della maxi-detrazione.
In seguito alla riforma del condominio del 2012 (Legge 11 dicembre 2012, n. 220), si parla di “condominio minimo”, in presenza di un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini. Risultano, comunque, applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione per gli articoli che disciplinano, rispettivamente:
- la nomina dell’amministratore (art. 1129 c.c.), nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio;
- il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.), necessario in caso di più di dieci condomini.
Secondo quanto chiarito con la circolare 21 maggio 2014, n. 11/E, inoltre, il condominio minimo nasce automaticamente, senza necessità di una preventiva deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune, ovvero qualora l’unico proprietario ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva (sulla nascita del condominio “ipso iure et facto” si veda anche la sent. 31 gennaio 2006, n. 2046, delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione).
A tali condizioni, quindi, le detrazioni edilizie, ed in particolare il Superbonus potranno essere calcolate fruendo della disciplina di maggior favore prevista per i condomini, fruendo, in particolare, del termine “lungo” di esecuzione degli interventi con proroga sino al 31.12.2025.
| Caso particolare | Soluzione |
| Delle villette a schiera, funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, possono essere considerate condominio minimo? Parti comuni sono solo gli elementi strutturali (quali fondamenta) e parte della rete fognaria | Tecnicamente, un insieme di villette a schiera contigue, quindi fisicamente collegate tra loro, può essere considerato un condominio “orizzontale”, proprio per il fatto di avere in comune alcune parti.
Il condominio consiste “in una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condòmino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà”. |
Non si configura condominio, al contrario, quando la proprietà è sempre dello stesso soggetto.
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