Iva separata per le locazioni immobiliari abitative e strumentali

Ai sensi dell’art. 36, comma 3, primo periodo, del D.P.R. 633/72, i soggetti che esercitano più imprese o più attività nell’ambito della stessa impresa, oppure più arti o professioni, hanno facoltà di optare per l’applicazione separata dell’Iva relativamente ad alcuna delle attività esercitate. L’opzione per la separazione delle diverse attività economiche prevista per i soggetti che esercitano più imprese o più attività nell’ambito della stessa impresa (separazione facoltativa delle attività) presuppone che le attività in questione siano distinte e obiettivamente autonome.

Al riguardo, con la Risposta all’istanza di interpello 17 marzo 2022, n. 123, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che è possibile procedere alla separazione delle seguenti attività:

1. locazione di immobile abitativo esente;
2. locazione di immobile strumentale imponibile;
3. sviluppo e riqualificazione di immobili classificati dal punto di vista tecnico/catastale quali unità in corso di definizione nella categoria catastale F/4.

In questo senso si richiama altresì la Risposta 9 luglio 2021, n. 471, nella quale è stato previsto che un Fondo pensione può separare ex art. 36 del D.P.R. 633/72 l’attività di valorizzazione del patrimonio immobiliare del Fondo, in vista della successiva cessione degli immobili, dalla normale attività di compravendita di immobili svolta dal medesimo Fondo pensione.

Si ricorda che, in ambito immobiliare, due attività si considerano separate se sono contraddistinte non soltanto da differenti codici ATECO e da distinti regimi fiscali applicabili (esenzione ed imponibilità Iva), ma anche da differenti categorie catastali degli immobili (Risposta 9 luglio 2021, n. 471). Non è comunque consentita un’ulteriore separazione di attività basata esclusivamente sul regime fiscale (di esenzione o di imponibilità) applicato alle cessioni o locazioni dei beni immobili strumentali (Risposta 17 gennaio 2022, n. 29).