IVA detraibile anche per l’immobile abitativo impiegato nell’attività di locazione turistica

Via libera alla detrazione dell’IVA pagata da una società per l’acquisto di un immobile abitativo da destinare all’attività di locazione turistica. Tale operazione sarà assoggettata a IVA in quanto effettuata entro 5 anni dal compimento dell’intervento di ristrutturazione dallo stesso soggetto che ha eseguito detto intervento.

L’Agenzia delle Entrate si è espressa in tal senso con la Risposta n. 392/2023 .

L’art. 19-bis1 comma 1 lett. i), prevede che «non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni. La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano attività che danno luogo ad operazioni esenti di cui al numero 8) dell’articolo 10 che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell’articolo 19, comma 5, e dell’articolo 19-bis».

Tali previsioni di indetraibilità trovano il loro fondamento nella necessità di intercettare indebite detrazioni di imposta nei casi in cui l’acquisto abbia ad oggetto beni (i.e. fabbricati abitativi), nonché servizi relativi a detti beni, suscettibili di essere utilizzati promiscuamente, sia nell’attività d’impresa sia per finalità estranee a essa.

In merito alla distinzione tra immobili a destinazione abitativa e immobili strumentali, diversi documenti di prassi chiariscono che è dirimente la classificazione catastale degli stessi, a prescindere dal loro effettivo utilizzo (in tal senso, cfr. circolare n. 182/E del 1° luglio 1996 , circolare n. 27/E del 4 agosto 2006, risoluzione n. 119/E del 12 agosto 2005, Risposta 21 dicembre 2021, n. 844, e da ultimo Risposta 13 gennaio 2023, n. 25).

Rientrano, pertanto, nella categoria degli immobili “abitativi” tutte le unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle classificate o classificabili in A/10.

Tuttavia, la risoluzione n. 18/E del 22 febbraio 2012 ha chiarito che quando “gli immobili abitativi, (n.d.a. sono) utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitta camere, etc.) che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura.
Ne consegue che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell’indetraibilità di cui all’articolo 19-bis1, comma 1 , lettera i), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633”.

Si tratta, come evidenziato dalla Risposta n. 844/2021 di un principio rinvenibile nella risoluzione n. 117/E del 10 agosto 2004 e nella circolare 12/E del 1° marzo 2007, ove si afferma che “gli immobili abitativi, se destinati ad attività turistico-alberghiera, secondo la normativa regionale di settore, danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili ad IVA con aliquota al 10%, ai sensi del n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633 del 1972”.

Nel caso di specie, l’istante ha affermato di voler continuare l’attività ricettizia, intrapresa da DELTA Srl, affidandone la gestione a quest’ultima, che si troverà di fatto a operare in veste di outsourcer.

Da qui, secondo l’Agenzia delle Entrate, se l’attività turistico-ricettiva è continuata dalla società istante anche se per il tramite di un outsourcer nel rispetto della normativa di settore: le relative prestazioni sono assoggettate a IVA nella misura stabilita dal n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al Decreto “IVA”, ossia 10 per cento (cfr. sul punto anche Risposta n. 84/2020).

In conseguenza dell’imponibilità delle prestazioni di alloggio in esame, in coerenza con i principi generali dell’IVA, l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l’aspetto catastale si presentano come abitative (cfr. risoluzione n. 18/E del 2012).