Il regime delle locazioni brevi

L’art. 4, D.L. n. 50/2017 ha introdotto un regime fiscale applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili abitativi da parte di persone fisiche. Viene prevista l’applicazione della cedolare secca (al 21%) in via opzionale, sui redditi derivanti da contratti di locazione di immobili abitativi di durata inferiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche private.

Ai redditi derivanti da:

• contratti di locazione; 
• contratti di sublocazione; 
• contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi,

è possibile applicare, previa opzione, le disposizioni relative alla cedolare secca  (art. 3, D.Lgs. n. 23/2011) con l’aliquota del 21%.

Il contribuente ha, dunque, la possibilità di:

• assoggettare ad IRPEF  i redditi fondiari derivanti dai canoni di locazione;
• o optare per la cedolare secca, nella misura del 21%. In tale caso, il contribuente potrà optare per l’imposta sostitutiva direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è stato prodotto il reddito di locazione.

I soggetti esercenti l’attività di intermediazione immobiliare, residenti nel territorio dello Stato, nonché quelli che gestiscono portali telematici  (es. Airbnb e Booking), sono inoltre tenuti all’ applicazione, in qualità di sostituti d’imposta, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni o corrispettivi, di una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi incassati, all’atto del pagamento al beneficiario. L’effettuazione della ritenuta e il relativo versamento vanno certificati e dichiarati con la presentazione della CU/Mod. 770. In particolare, i soggetti esercenti l’attività di intermediazione immobiliare, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, nonché quelli che gestiscono portali telematici,  sono tenuti:

1. alla trasmissione, entro il 30 giugno dell’anno successivo, all’Amministrazione finanziaria dei dati relativi ai contratti di locazione/sublocazione di breve durata, stipulati per loro tramite. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti comporta l’applicazione della sanzione amministrativa da € 250 a € 2.000;  tale sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione  dei dati viene effettuata  entro 15 giorni dopo la scadenza o se, sempre entro il medesimo termine, viene effettuata la trasmissione corretta dei dati;
2. all’applicazione, in qualità di sostituti d’imposta, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni o corrispettivi, di una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi incassati, all’atto del pagamento al beneficiario.

Tale ritenuta:

• in caso di opzione, da parte del locatore, per la cedolare secca, è effettuata a titolo di imposta sostitutiva;
• qualora  il  locatore  non  eserciti  l’opzione  per  la  cedolare  secca,  si  considera  effettuata  a  titolo  di acconto dell’IRPEF. Quanto trattenuto dall’intermediario immobiliare dovrà essere versato con il Mod. F24  entro il giorno 16 del mese successivo dell’accredito al beneficiario ed è oggetto di certificazione.  L’intermediario deve, infatti, procedere alla compilazione della relativa CU.

A partire dal periodo d’imposta 2021 il regime è applicabile solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta; in tutti gli altri casi, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale  ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile, producendo di conseguenza reddito d’impresa.

Il comodatario dichiara i redditi diversi per cassa – L’art. 4, D.L. n. 50/2017 fa riferimento al caso in cui il comodatario stipuli con un terzo un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo:

a)  per una durata non superiore a 30 giorni;

b)  direttamente o tramite l’ausilio di soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare, anche tramite la gestione di portali online.

In generale, nel caso in cui il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, la titolarità del reddito fondiario permane in capo al comodante, quale proprietario o titolare di altro diritto reale, in quanto il contratto di comodato non ha originato alcun trasferimento di proprietà o diritto reale in capo al comodatario.

Tuttavia, nel caso di locazioni brevi  il reddito prodotto dovrà essere dichiarato dal comodatario (reddito diverso)  e non dal proprietario dell’immobile. Il comodatario  potrà optare per la cedolare secca in dichiarazione dei redditi, compilando in tal senso il quadro D del Mod. 730 o il  quadro RL del Mod. REDDITI; in assenza di opzione per la cedolare secca, i redditi in esame saranno sottoposti a tassazione ordinaria. Il reddito fondiario segue un criterio di competenza, mentre il reddito diverso  segue un criterio “per cassa”.