Estromissione ditta individuale immobile senza la disciplina agevolata

L’esclusione dell’immobile strumentale dal regime d’impresa configura, in ogni caso, un’operazione di autoconsumo che ai sensi dell’articolo 2, comma 2, n. 5 del D.P.R. n. 633/1972, rileva ai fini dell’imposta sul valore aggiunto.

Nell’ipotesi di immobili strumentali, ai fini IVA, l’operazione avviene: in regime di imponibilità, se l’impresa ha costruito l’immobile da non oltre 5 anni; in regime di esenzione, se si tratta di impresa costruttrice, o di ristrutturazione, che ha ultimato l’intervento da oltre 5 anni, o di imprese di diversa natura (industriali, commerciali e di servizi).

Nella sola ipotesi in cui l’imprenditore ha acquisito l’immobile in regime di indetraibilità totale IVA, o senza addebito dell’IVA in via di rivalsa, si verifica il cd. autoconsumo e non si applica l’IVA se non è stata detratta anche per altri lavori effettuati nel corso del tempo.

Ai fini delle imposte dirette in ipotesi di cessione, senza la disciplina agevolata, occorre richiamare l’articolo 86 del del D.P.R. n. 917/1986, che disciplina le plusvalenze patrimoniali; tale norma prevede, al comma 2, la concorrenza alla formazione del reddito d’impresa anche delle plusvalenze derivanti dalla cessione di aziende (o rami aziendali), compreso il valore di avviamento, realizzate unitariamente mediante cessione a titolo oneroso (il trasferimento d’azienda per causa di morte o per atto gratuito non costituisce realizzo di plusvalenze).

La plusvalenza è determinata quale differenza fra il corrispettivo pattuito per la cessione dell’azienda e il costo fiscalmente riconosciuto della stessa.

In alternativa al regime di tassazione ordinario ovvero alla rateizzazione, l’articolo 58, comma 1, del D.P.R. n. 917/1986 prevede, sempre in relazione all’imprenditore individuale, la possibilità di assoggettamento della plusvalenza a tassazione separata.

L’articolo 17, comma 1, lett. g), del D.P.R. n. 917/1986 prevede infatti che tali plusvalenze, conseguite da persone fisiche nell’ambito di imprese commerciali (e quindi da imprenditori individuali):

realizzate mediante cessione a titolo oneroso,
relative ad aziende possedute da più di cinque anni (facendo riferimento ai giorni di calendario),
siano tassate separatamente, a condizione che ne sia fatta richiesta nella dichiarazione dei redditi.