Diritto di usufrutto. Calcolo del valore con la tabella aggiornata

Dal 1° gennaio 2024 sono cambiati i parametri di calcolo dei diritti di usufrutto (e dei diritti di uso e di abitazione) nonché delle rendite o pensioni in seguito al variare del tasso legale degli interessi stabilito con il decreto MEF del 29 novembre 2023.

In considerazione del nuovo tasso di interessi, che scende dal 5% al 2,5%, è stata pubblicata la nuova tabella, allegata al decreto direttoriale MEF 21 dicembre 2023 (modifica a quella riportata in allegato al D.P.R. n. 131/1986 (il Testo unico dell’imposta di registro) da utilizzare per il calcolo dei diritti di usufrutto, uso e abitazione e delle rendite o pensioni.

In particolare, la determinazione della base imponibile dell’imposta di registro, il valore delle rendite e pensioni, il valore dei diritti reali di uso, usufrutto e abitazione, sono determinati in base ai coefficienti aggiornati periodicamente, secondo la variazione del tasso legale di interesse.

Stesse modalità anche per le imposte sulle successioni e donazioni, le imposte ipotecaria e catastale.

Da qui, l’aggiornamento dei coefficienti di calcolo.

Dal punto di vista pratico, per calcolare le imposte (ad esempio l’IVA, in ipotesi di vendita di un immobile soggetta a tale tributo) in caso di acquisto della sola nuda proprietà di un appartamento, si procederà ad individuare il valore dell’usufrutto:

• moltiplicando la rendita annua dell’immobile (cioè, il valore della piena proprietà) per il tasso di interesse legale e
• per il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario (come da tabella allegata al decreto direttoriale 21 dicembre 2023).

Per fare un esempio, ipotizziamo che l’alienante che mantenga il diritto di usufrutto abbia 56 anni; il valore della piena proprietà dell’immobile sia pari a: 300.000 euro (A); il tasso di interesse legale è del 2,5% (B); il coefficiente corrispondente all’età del beneficiario è pari a 26 (C) (vedi tabella decreto 21 dicembre).

Avremo, rendita annua = valore piena proprietà (A) x tasso interesse legale (B) = 300.000 x 2,5 = 7.500 (D); valore dell’usufrutto vitalizio = rendita annua (D) x coefficiente età beneficiario (C) = 7.500 x 26,00 = 195.000 (E).

Per un valore della nuda proprietà = valore piena proprietà (A) – valore usufrutto (E) = 300.000 – 195.000 = 105.000.