Dev’essere motivata l’attribuzione d’ufficio di un nuovo classamento all’unità immobiliare

Quando si procede all’attribuzione d’ufficio di un nuovo classamento a un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia competente deve specificare se il mutamento è dovuto ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare e, nel caso, indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, 18 aprile 2016, n. 7665).

In particolare – hanno affermato i giudici di legittimità – nei casi di mutamento di rendita inquadrabile nella revisione del classamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali ai sensi dell’art. 1, comma 335, della Legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Finanziaria 2005), la ragione giustificativa non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona.

Alle stesse conclusioni è approdata ora la sesta sezione civile della Suprema Corte con l’ordinanza 3 aprile 2019, n. 17772, depositata lo scorso 3 luglio, con la quale è stato altresì sottolineato quanto segue:

1. l’intervento è possibile nelle microzone “per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato (…) e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali”;
2. ai sensi dell’art. 2, comma 1, del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, la microzona è una porzione del territorio comunale, spesso coincidente con l’intero Comune, che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane;
3. in ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti;
4. di conseguenza, il singolo classamento deve avvenire mediante l’utilizzo e la modifica del reticolo di microzone, avente portata generale in ambito comunale.