Compravendite immobiliari: il Fisco può fondare l’accertamento sul prezzo del mutuo

In materia di accertamento tributario relativo sia all’imposizione diretta che all’Iva, la legge – rispettivamente art. 39, comma 1, del D.P.R. 600/73 (richiamato dal successivo art. 40 per quanto riguarda la rettifica delle dichiarazioni di soggetti diversi dalle persone fisiche) e art. 54 del D.P.R. 633/72 – dispone che l’inesistenza di passività dichiarate, nel primo caso, o le false indicazioni, nel secondo, possono essere desunte anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, senza necessità che l’Ufficio fornisca prove “certe”.

Pertanto il giudice tributario, investito della controversia sulla legittimità e fondatezza dell’atto impositivo, è tenuto a valutare, singolarmente e complessivamente, gli elementi presuntivi forniti dall’Amministrazione, dando atto in motivazione dei risultati del proprio giudizio e solo in un secondo momento, ove ritenga tali elementi dotati dei caratteri di gravità, precisione e concordanza, deve dare ingresso alla valutazione della prova contraria offerta dal contribuente, che ne è onerato ai sensi degli articoli 2727 e seguenti e 2697, comma 2, c.c. (Cass. 7 giugno 2017, n. 14237, 23 aprile 2010, n. 9784).

Per i giudici di legittimità, inoltre, in materia di accertamento dei redditi d’impresa, a seguito della sostituzione dell’art. 39 del D.P.R. 600/73 ad opera dell’art. 24, comma 5, della Legge 88/2009, che, con effetto retroattivo, ha eliminato la presunzione legale relativa (introdotta dall’art. 35, comma 3, del D.L. 223/2006) di corrispondenza del corrispettivo della cessione di beni immobili al valore normale degli stessi (così ripristinando il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta “anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti”), l’accertamento di un maggior reddito derivante dalla predetta cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita e il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti (Cass. 12 aprile 2017, n. 9474).

Deve invece ritenersi legittimo assumere a parametro il prezzo indicato nel mutuo (Cass. 4 novembre 2020, n. 24550, 12 aprile 2017, n. 9474) e tale prezzo costituisce elemento indiziario anche di per sé solo sufficiente a supportare l’accertamento (Cass. 25 gennaio 2019, n. 2155).

Tali principi sono stati ribaditi dalla quinta sezione tributaria della Suprema Corte con l’ordinanza 28 ottobre 2021, n. 1215, depositata lo scorso 17 gennaio.