Compravendita immobili, avviso illegittimo se la rettifica si fonda su perizia “vecchia”

Ai fini della rettifica del valore di beni immobili, ai sensi dell’art. 51, comma 3, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, il Fisco controlla il valore avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre 3 anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, oppure al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato a tale data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonchè ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni.

Al riguardo, con l’ordinanza 2 luglio 2020, n. 26330, depositata lo scorso 19 novembre, la Corte di Cassazione ha affermato che l’avviso non può ritenersi legittimo nel caso in cui la rettifica sia stata operata dall’Agenzia delle Entrate sulla base di un perizia dell’Agenzia del Territorio a sua volta basata su atti di trasferimento risalenti a ben più di 3 anni prima del trasferimento di cui si tratta e su valori OMI riguardanti non immobili di analoghe caratteristiche e condizioni rispetto a quello venduto nella fattispecie in esame.

Si ricorda che per i giudici di legittimità, ai fini della determinazione della base imponibile dell’imposta di registro non possono essere richiamati i criteri di determinazione dell’Ici, trattandosi di tributi del tutto differenti in quanto l’Ici è di carattere patrimoniale, mentre l’imposta di registro mira a colpire la manifestazione di forza economica e capacità contributiva così come emergenti dall’atto di trasferimento (Cass. 16 giugno 2020, n. 11615 e 17 luglio 2018, n. 18936 ).

Inoltre, se è vero che ai fini dell’imposta di registro, il valore venale in comune commercio dei beni immobili trasferiti può fare riferimento, tra gli altri parametri dettati dalla legge, anche “ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni” (art. 51 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131), tuttavia tale indicazione svolge una funzione integrativa degli altri criteri, non potendosi attribuire valore decisivo, ai fini dell’imposta di registro, alle valutazioni stabilite dalle amministrazioni comunali ai fini Ici.