Cedolare secca esclusa per il nudo proprietario
L’opzione per la cedolare secca non può essere attivata dal nudo proprietario dell’immobile locato. Si tratta infatti di un regime di tassazione opzionale che si pone quale alternativa al regime ordinario il quale, tuttavia, non è imputabile al nudo proprietario. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la Risposta ad interpello n. 216/E del 15 febbraio 2023 .
La fattispecie analizzata riguarda un contribuente comproprietario con il fratello (50% ciascuno) della nuda proprietà di un immobile abitativo (categoria catastale A/3). La madre, titolare del diritto di usufrutto, occupa l’immobile a titolo di abitazione principale, ad eccezione di una porzione dello stesso immobile (planimetricamente definita) in relazione alla quale l’interpellante, unitamente al fratello, ne ha ’’la materiale disponibilità’’. Proprio in relazione alla predetta porzione immobiliare il contribuente intende stipulare un contratto di locazione a canone libero ritenendo di potersi avvalere della cedolare secca.
Di parere contrario l’Agenzia delle Entrate la quale ricorda che
- i redditi fondiari sono imputati ai soggetti “che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale” (art. 26, comma 1 del TUIR);
- la costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta dal proprietario all’usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti prodotti ai sensi degli artt. 981 e 984 c.c. (risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008).
La cedolare secca rappresenta, come noto, un regime di tassazione alternativo rispetto al quello ordinario di tassazione del reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo, per effetto del quale per il periodo di durata dell’opzione, non si applicano le aliquote progressive per scaglioni di reddito e le relative addizionali ma un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato (ovvero il canone annuo di locazione previsto dal contratto), nonché delle imposte di registro e di bollo. Il regime non deroga, tuttavia alla soggettività passiva dell’imposta.
Di conseguenza, conclude l’Agenzia, il figlio nudo proprietario, pur avendo la disponibilità “di fatto” di una parte dell’immobile gravato di usufrutto a favore della madre che intende locare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca, atteso che, come sopra precisato, tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario, ai fini dell’IRPEF, che, come sopra illustrato, non è imputato al nudo proprietario ai sensi del citato art. 26 del TUIR.
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