Canoni di locazione e adeguamento Istat. Dubbi sul recupero del pregresso

L’aggiornamento del canone di locazione sulla base dei dati ISTAT è previsto espressamente dall’art. 32 della Legge n. 392/1978.

“Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.  Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati”.

Dubbi ci sono in merito alla possibilità di recuperare a titolo di arretrati i pregressi dell’adeguamento Istat non richiesti per le annualità precedenti del contratto di locazione.

É ragionevole l’ipotesi di maggiorazione del canone aumentato come da nuova richiesta applicando l’adeguamento ISTAT ossia l’aumento percentuale dell’indice dei prezzi al consumo maturato negli anni precedenti senza però richiedere il pagamento diretto degli arretrati relativi agli adeguamenti ISTAT non rivendicati in tempo.

La sentenza n. 15034 del 2004  della Cassazione specifica che “l’aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall’inizio del contratto fino alla data della richiesta”.

Ancora si segnala la sentenza n. 11675/2014 della Cassazione con la quale è stato affermato che  “la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati …” (cfr. Tribunale di Trapani, Sentenza n. 601/2022 del 22 giugno 2022).

Diverso invece può essere il caso in cui il contratto preveda un aggiornamento automatico del canone; in tale caso, tenendo conto dei termini di prescrizione, il proprietario potrebbe rivendicare l’aumento dalla scadenza annuale ma anche tutti gli arretrati.