Plusvalenze immobiliari tra principio di cassa e di competenza

Le plusvalenze immobiliari di cui all’art. 67, comma 1, lettere a) e b), del Tuir, sono di regola imponibili secondo il principio di cassa, ai sensi dell’art. 68, comma 1, del medesimo Testo Unico; il principio di competenza opera invece per le sole plusvalenze aventi finalità speculative: lo ha ribadito la Corte di Cassazione con l’ordinanza 16 settembre 2020, n. 26810, depositata lo scorso 25 novembre (in tal senso si richiamano anche Cass. 25 settembre 2019, n. 23893, 12 luglio 2018, n. 18389, e 15 dicembre 2010, n. 25326).

Si ricorda che, affinché la cessione di immobili (compresi i terreni agricoli) configuri l’ipotesi di realizzazione di una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b) prima parte è necessario che:

1. l’immobile sia stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società;
2. si tratti di immobili costruiti o acquistati, tranne quelli acquisiti per successione;
3. siano stati ceduti prima di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione;
4. non siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel caso si tratti di unità immobiliari urbane.

Per il calcolo dei cinque anni è necessario fare riferimento alla data di costruzione o acquisto e alla data di alienazione del bene, indipendentemente dal momento in cui avviene il pagamento del corrispettivo.

Come precisato dall’Agenzia delle entrate con la Circolare 4 agosto 2006, n. 28/E, paragrafo 61, a seguito delle modifiche introdotte all’articolo in esame dall’art. 37, comma 38, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modifiche dalla Legge 4 agosto 2006, n. 248, la plusvalenza realizzata in seguito a cessione di immobili ricevuti per donazione è imponibile se la cessione avviene entro 5 anni dalla data di acquisto da parte del donante. Questa regola è in vigore per le cessioni effettuate a partire dal 4 luglio 2006, data di entrata in vigore del decreto citato, mentre per le cessioni di immobili oggetto di donazione effettuate fino al 4 luglio 2006 l’eventuale plusvalenza non era soggetta a tassazione indipendentemente dal rispetto del termine di 5 anni.