Bonus casa, operatori alla ricerca di risposte dopo la rimodulazione delle detrazioni

Con la Legge di Bilancio 2025, oltre alla completa rimodulazione delle aliquote, che sono state ridotte in modo consistente e alla mancata proroga di talune detrazioni (bonus verde), si sono presentate diverse criticità interpretative che interessano in particolar modo la detrazione per la ristrutturazione edilizia (bonus casa).

Come noto, i commi da 54 a 56 dell’art. 1 della Legge 30 dicembre 2024, n. 207 hanno rivisto, in modo assolutamente peggiorativo, anche nell’applicazione, i principali bonus edilizi.

Con riferimento al bonus casa, in particolare, la Legge di Bilancio 2025 modifica l’art. 16 del D.L. n. 63/2013 prevedendo in via transitoria per gli stessi interventi di recupero del patrimonio edilizio una detrazione pari a:

• 36% e tetto di spesa a 96.000 € per il 2025;
• 30% e tetto di spesa di 96.000 € per il 2026 e 2027.

La norma prevede tuttavia un trattamento di favore nel caso in cui le spese siano sostenute dai titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’abitazione principale con il potenziamento dell’agevolazione al:

• 50% e tetto di spesa a 96.000 € per il 2025;
• 36% e tetto di spesa a 96.000 € per il 2026 e 2027.

Dal tenore letterale delle disposizioni richiamate risulta evidente, innanzitutto, che i destinatari dell’aliquota più alta (50%) sono esclusivamente i proprietari o i nudi proprietari o i titolari degli altri diritti reali, come l’uso, l’usufrutto, l’abitazione e il diritto di superficie. Per applicare l’aliquota di detrazione del 50%, quindi, le spese devono necessariamente essere sostenute dai possessori delle unità abitative, restando esclusi i soggetti che detengono l’immobile in mero godimento, come i comodatari o gli affittuari, sebbene utilizzino l’unità immobiliare come “abitazione principale”.

La qualificazione, inoltre, di abitazione principale non può che essere quella sancita dal comma 3-bis dell’art. 10 del TUIR (circolare n. 13/E/2023, par. 1.1.3) che fa riferimento alla “dimora abituale”. Ma se l’unità immobiliare è oggetto degli interventi edilizi agevolabili, come è possibile adibirla “immediatamente” ad abitazione principale? Ancora, molto spesso il proprietario/titolare di diritto reale deve lasciare l’abitazione principale proprio a causa dei lavori e acquisire altrove la residenza: in questo caso cosa accade ai fini della detrazione?

Altro problema di non poco conto riguarda l’aliquota applicabile alle pertinenze dell’abitazione principale. Il comma 1 dell’art. 16 del D.L. n. 63/2013 prevede l’applicazione dell’aliquota più alta (50%) solo all’“unità immobiliare adibita ad abitazione principale” con implicita esclusione, secondo il tenore letterale di autorimesse, box o posti auto pertinenziali per i quali andrebbe applicato il 36%.

È urgente allora che l’Amministrazione finanziaria, o meglio il legislatore stesso intervengano a fornire chiarimenti in materia per sbloccare l’impasse che in questi mesi sta caratterizzando i cantieri in tutta la penisola a causa dell’incertezza relativa alle detrazioni spettanti.