Affitti brevi: scelta della “prima” casa con cedolare al 21% da effettuare nel modello 730/2025

Il modello 730/2025 recepisce le novità introdotte dalla scorsa Legge di Bilancio (Legge n. 213/2023) in materia di cedolare secca con l’introduzione dei codici per la gestione della doppia aliquota al 21% ed al 26%.

Come noto, a decorrere dal 1° gennaio 2024, per chi sceglie il regime di tassazione sostitutiva con la cedolare secca, l’aliquota applicata è stata portata al 26%. Tale percentuale scende al 21% per i redditi derivanti da contratti di locazione di breve durata conclusi per un unico immobile in ciascun anno fiscale, a scelta del dichiarante.

La selezione dell’immobile specifico deve essere specificata nella dichiarazione dei redditi del periodo fiscale corrispondente, per cui a partire dai modelli 730/2025. Come emerge dalla bozza del modello dichiarativo pubblicata il 14 gennaio 2025 le novità hanno impatto sul quadro B, alla colonna 11 “cedolare secca” che prevede quest’anno tre codici per indicare rispettivamente:

• la cedolare in assenza di locazioni brevi,
• la cedolare al 26% per gli affitti brevi (con durata inferiore a 30 giorni nel periodo d’imposta);
• la cedolare del 21%, concessa per la locazione del “primo” immobile affittato tali modalità.

Un’analoga gestione trova spazio nel quadro D, da utilizzare per i redditi diversi, con la previsione di uno specifico codice dal rigo D4 colonna 2 per individuare sempre le locazioni brevi tassate al 26% e quelle invece al 21%.

Appare utile ricordare che l’aliquota dell’imposta sostitutiva (21-26%) va applicata sul 100% del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfetario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione. Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti.