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Locazioni brevi: emanato il regolamento UE

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I servizi di locazione di alloggi a breve termine offerti da locatori esistono da molti anni a complemento di altri servizi di alloggio quali alberghi, ostelli o bed and breakfast. Con la crescita dell’economia delle piattaforme il volume dei servizi di locazione di alloggi a breve termine sta aumentano notevolmente in tutta l’Unione. Pur creando molte opportunità per gli ospiti, i locatori e l’intero ecosistema del turismo, la rapida crescita di tali servizi ha sollevato preoccupazioni e sfide, in particolare per le comunità locali e le autorità pubbliche, ad esempio il loro contributo a una riduzione della disponibilità di alloggi destinati alla locazione a lungo termine e ad un aumento dei canoni di locazione e dei prezzi delle abitazioni.

È per questo che l’UE ha emanato un regolamento ad hoc, il n. 1028/2024, che si concentra su una delle sfide principali, ossia la mancanza di informazioni affidabili sui servizi di locazione di alloggi a breve termine, quali l’identità del locatore, il luogo in cui tali servizi sono offerti e la loro durata. La mancanza di tali informazioni rende difficile per le autorità valutare l’impatto effettivo di tali servizi di locazione di alloggi a breve termine, come pure elaborare e attuare risposte politiche adeguate e proporzionate.

Il regolamento entrerà in vigore il ventesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea. Esso si applica a decorrere dal 20 maggio 2026.

In sintesi il regolamento prevede:

Regolamento UE 11 aprile 2024, n. 1028 del Parlamento europeo e del Consiglio (G.U. UE L, 29.4.2024) relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine e che modifica il regolamento UE 2018/1724
Capo I – DISPOSIZIONI GENERALI
art. 1 – Oggetto
  • Il regolamento stabilisce norme per la raccolta di dati da parte delle autorità competenti e dei fornitori di piattaforme online di locazione a breve termine e per la condivisione di dati da parte delle piattaforme online di locazione a breve termine con le autorità competenti per quanto riguarda la prestazione di servizi di locazione di alloggi a breve termine offerti da locatori attraverso piattaforme online di locazione a breve termine.
art. 2 – Ambito di applicazione
  • Il regolamento si applica ai fornitori di piattaforme online di locazione a breve termine che offrono servizi a locatori che prestano servizi di locazione di alloggi a breve termine nell’Unione, indipendentemente dal loro luogo di stabilimento, e ai locatori che prestano servizi di locazione di alloggi a breve termine.
  • Il regolamento non pregiudica le norme nazionali, regionali o locali che disciplinano l’accesso ai servizi di locazione di alloggi a breve termine o la prestazione di tali servizi da parte di locatori, conformemente al diritto dell’Unione, salvo altrimenti disposto dal presente regolamento; o che disciplinano lo sviluppo o l’uso delle terre, la pianificazione urbana e rurale, le regolamentazioni edilizie, gli alloggi e le locazioni; il diritto dell’Unione o nazionale che disciplina la prevenzione, l’indagine, l’accertamento o il perseguimento di reati o l’esecuzione di sanzioni penali, l’amministrazione, la riscossione, l’esecuzione e il recupero di imposte, dazi doganali e altri dazi; lo sviluppo, la produzione e la diffusione di statistiche europee o statistiche ufficiali nazionali.
  • Inoltre, il regolamento non pregiudica le norme stabilite da altri atti giuridici dell’Unione che disciplinano altri aspetti della prestazione di servizi da parte di piattaforme online di locazione a breve termine e la prestazione di servizi di locazione di alloggi a breve termine, in particolare: il regolamento UE 2019/1150 del Parlamento europeo e del Consiglio; il regolamento UE 2022/2065; il regolamento UE 2022/1925 del Parlamento europeo e del Consiglio, la direttiva 2000/31/CE; la direttiva 2006/123/CE; la direttiva UE 2015/1535 del Parlamento europeo e del Consiglio, la direttiva 2010/24/UE del Consiglio, la direttiva 2011/16/UE del Consiglio.
art. 3 – Definizioni
  • Vengono fornite le definizioni di ospite, servizio di locazione, ecc.
Capo II – REGISTRAZIONE
art. 4 – Procedure di registrazione Qualsiasi procedura di registrazione istituita da uno Stato membro a livello nazionale, regionale o locale per le unità situate nel proprio territorio è conforme alle disposizioni del capo II.

Uno Stato membro che impone alle piattaforme online di locazione a breve termine di trasmettere dati alle autorità competenti conformemente al presente regolamento istituisce o mantiene una procedura di registrazione per le unità situate in zone del suo territorio, in cui si applica tale obbligo di trasmissione dei dati.

Gli Stati membri provvedono affinché:

  • le procedure di registrazione siano svolte sulla base delle dichiarazioni dei locatori;
  • le procedure di registrazione siano disponibili online e gratuitamente, ove possibile, o a un costo ragionevole e proporzionato, e consentano il rilascio automatico e immediato di un numero di registrazione, che non include dati personali, per un’unità specifica al momento della presentazione, da parte del locatore, delle informazioni e, se del caso, dell’eventuale documentazione giustificativa richiesta;
  • le procedure di registrazione siano soggette a meccanismi di ricorso efficaci nello Stato membro;
  • un’unità non sia soggetta a più di una procedura di registrazione;
  • esistano mezzi tecnici che consentono al locatore di aggiornare le informazioni e la documentazione;
  • esistano mezzi tecnici per valutare la validità dei numeri di registrazione;
  • esistano mezzi tecnici che consentono al locatore di cancellare un’unità dal registro;
  • quando offrono i propri servizi di locazione di alloggi a breve termine tramite una piattaforma online di locazione a breve termine, i locatori siano tenuti a dichiarare alla piattaforma online di locazione a breve termine se l’unità offerta è soggetta a una procedura di registrazione e, in caso affermativo, a fornire il numero di registrazione.

Gli Stati membri provvedono affinché i locatori possano chiedere che le informazioni o la documentazione fornite siano riutilizzate ai fini delle successive registrazioni.

Gli Stati membri provvedono affinché i numeri di registrazione siano inclusi in un registro pubblico e facilmente accessibile. L’autorità competente che rilascia il numero di registrazione è responsabile dell’istituzione e della tenuta del registro, conformemente al regolamento UE 2016/679.

Gli Stati membri provvedono affinché i locatori siano in grado di presentare tutti i documenti richiesti nell’ambito della procedura di registrazione in formato digitale.
art. 5 – Informazioni che devono essere fornite dai locatori All’atto della registrazione secondo la procedura di registrazione, il locatore presenta una dichiarazione contenente le seguenti informazioni:

  1. per ciascuna unità: i) l’indirizzo specifico dell’unità, compresi, se del caso, il suo numero, il numero della cassetta postale, se differente, il piano al quale è ubicata l’unità, il riferimento catastale o ogni altro tipo di informazione che consenta di identificarla con precisione; ii) il tipo di unità; iii) se l’unità offerta costituisce una parte o la totalità dell’abitazione principale o secondaria del locatore, o se è utilizzata per altri fini; iv) il numero massimo di posti letto disponibili e di ospiti che l’unità accoglie; v) ove applicabile, se l’unità è soggetta, ad un regime di autorizzazione nel cui ambito il locatore deve ottenere l’autorizzazione da parte della pertinente autorità competente per offrire servizi di locazione di alloggi a breve termine e, in caso affermativo, se il locatore ha ottenuto detta autorizzazione;
  2. se il locatore è una persona fisica, di tale persona: i) il nome; ii) il numero di identificazione nazionale o altre informazioni che ne consentano l’identificazione; iii) l’indirizzo; iv) il recapito telefonico; v) l’indirizzo di posta elettronica che l’autorità competente può utilizzare per le comunicazioni scritte;
  3. se il locatore è una persona giuridica: i) il suo nome; ii) il numero nazionale di registrazione dell’attività; iii) il nome di un rappresentante legale; iv) la sua sede legale; v) il recapito telefonico di almeno un rappresentante di tale persona giuridica; vi) un indirizzo di posta elettronica che l’autorità competente può utilizzare per le comunicazioni scritte.
art. 6 – Verifica da parte delle autorità competenti Le autorità competenti possono, in qualsiasi momento dopo il rilascio del numero di registrazione, verificare la dichiarazione e l’eventuale documentazione giustificativa presentata da un locatore.
art. 7 – Conformità dal momento della progettazione Le piattaforme online di locazione a breve termine progettano e organizzano la propria interfaccia online in modo da imporre ai locatori di autodichiarare se l’unità offerta per servizi di locazione di alloggi a breve termine è situata in una zona in cui è stata istituita o si applica una procedura di registrazione.
art. 8 – Altri obblighi per le piattaforme online di locazione a breve termine Al ricevimento delle informazioni e prima di consentire al locatore interessato di usufruire dei loro servizi, le piattaforme online di locazione a breve termine si adoperano al meglio, utilizzando gli elenchi messi a disposizione per valutare se l’autodichiarazione, della cui accuratezza i locatori sono gli unici responsabili ai fini del regolamento, sia completa, a condizione che la valutazione possa essere effettuata in modo proporzionato mediante strumenti automatizzati.
Capo III – COMUNICAZIONE DEI DATI
art. 9 – Obbligo per le piattaforme online di locazione a breve termine di trasmettere i dati relativi alle attività e i numeri di registrazione Quando un annuncio riguarda un’unità situata in una zona figurante nell’elenco di cui all’art. 13, paragrafo 1, lettera b), i fornitori di piattaforme online di locazione a breve termine raccolgono e, su base mensile, trasmettono al punto di ingresso digitale unico dello Stato membro in cui è situata l’unità i dati relativi alle attività per ciascuna unità, assieme al numero di registrazione corrispondente fornito dal locatore, all’indirizzo specifico dell’unità e all’URL dell’annuncio. Tale trasmissione avviene mediante mezzi di comunicazione da macchina a macchina.

In deroga, le piccole o micro piattaforme online di locazione a breve termine che nel trimestre precedente non hanno raggiunto una media mensile di 4.250 o più annunci trasmettono al punto di ingresso digitale unico dello Stato membro in cui è situata l’unità i dati relativi alle attività per ciascuna unità, assieme al numero di registrazione corrispondente, all’indirizzo specifico dell’unità e all’URL dell’annuncio, alla fine del trimestre, mediante mezzi di comunicazione da macchina a macchina o manualmente, conformemente alla legislazione nazionale.

Le piattaforme online di locazione a breve termine garantiscono, sulla base delle informazioni fornite dai locatori, la completezza e l’accuratezza dei set di dati che trasmettono alle autorità competenti a norma del presente articolo.
art. 10 – Istituzione e funzionalità dei punti di ingresso digitali unici Lo Stato membro che abbia istituito una o più procedure di registrazione, istituisce un punto di ingresso digitale unico per la ricezione e la trasmissione dei dati relativi alle attività, del pertinente numero di registrazione, dell’indirizzo specifico dell’unità e degli URL degli annunci forniti dalle piattaforme online di locazione a breve termine a norma dell’articolo. Tale Stato membro designa l’autorità che deve essere responsabile del funzionamento del punto di ingresso digitale unico.
art. 11 – Coordinamento dei punti di ingresso digitali unici Ogni Stato membro nomina un coordinatore nazionale. Tali coordinatori nazionali fungono da punti di contatto all’interno delle rispettive amministrazioni per tutte le questioni relative al punto di ingresso digitale unico.
art. 12 – Accesso ai dati Gli Stati membri istituiscono un elenco delle autorità competenti responsabili delle zone in cui si applica una procedura di registrazione
Capo IV – INFORMAZIONE, MONITORAGGIO ED ESECUZIONE
art. 13 – Obblighi di informazione Gli Stati membri redigono, mettono a disposizione attraverso il punto di ingresso digitale unico e aggiornano periodicamente i seguenti elenchi:

  1. l’elenco delle zone in cui si applica una procedura di registrazione nel loro territorio;
  2. l’elenco delle zone per le quali le autorità competenti hanno chiesto dati ai fornitori di piattaforme online di locazione a breve termine.

Le autorità competenti promuovono la sensibilizzazione riguardo ai diritti e agli obblighi a norma del presente regolamento nei rispettivi territori.

Gli Stati membri rendono inoltre pubblici, gratuitamente, gli elenchi.
art. 14 – Monitoraggio Ciascuno Stato membro designa un’autorità che sia responsabile del monitoraggio dell’attuazione degli obblighi stabiliti nel presente regolamento sul proprio territorio. Tale autorità riferisce ogni due anni alla Commissione in merito all’attuazione di tali obblighi.
art. 15 – Esecuzione Entro il 20 maggio 2026 gli Stati membri adottano e pubblicano le disposizioni legislative, regolamentari e amministrative necessarie per conformarsi e ne informano senza indugio la Commissione.

Gli Stati membri stabiliscono norme relative alle sanzioni applicabili alle violazioni da parte di piattaforme online di locazione a breve termine e, se del caso, di locatori. Gli Stati membri provvedono affinché dette sanzioni siano effettive, proporzionate e dissuasive.
Capo V – DISPOSIZIONI FINALI
art. 16 – Comitato La Commissione è assistita da un comitato.
art. 17 – Modifica del regolamento UE 2018/1724
art. 18 – Valutazione e riesame Entro il 20 maggio 2031, la Commissione effettua una valutazione e presenta al Parlamento europeo, al Consiglio, al Comitato economico e sociale europeo e al Comitato europeo delle regioni una relazione sulle principali conclusioni tratte.
art. 19 – Entrata in vigore e applicazione Il regolamento entra in vigore il ventesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea. Esso si applica a decorrere dal 20 maggio 2026.

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