Cessione di immobili agevolati con bonus edilizi “minori”: come calcolare la plusvalenza

La Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) all’art. 1, comma 64 , introduce un criterio di determinazione (ridimensionamento) del costo degli immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati con superbonus del 110%. Cercando di fare luce sull’ambito applicativo della norma, lo Studio del Consiglio Nazionale Notariato 1° febbraio 2024, n. 15-2024-T, ha chiarito che i bonus edili “minori” non riducono il costo di acquisto o di costruzione del bene ceduto, e ciò anche nel caso di cessione a terzi o sconto in fattura degli stessi.

Pertanto, in caso di cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da una persona fisica da non più di 5 anni, esclusi quelli acquisiti per successione ed esclusa l’abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, la plusvalenza, determinata come di seguito, è un reddito diverso ex art. 67, comma 1, lett. b), e art. 68, comma 1, del TUIR.

Quanto al Superbonus, lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato propone inoltre di escludere dalla plusvalenza:

• i lavori sulle parti comuni;
• i lavori di manutenzione ordinaria e quelli qualificabili come edilizia libera;
• i lavori agevolati con un’aliquota inferiore al 110%;
• le vendite effettuate da chi non ha usufruito del Superbonus.

Detto in altri termini, la tassazione della plusvalenza per gli immobili ristrutturati con il Superbonus dovrebbe scattare solo in caso di interventi che abbiano riguardato direttamente l’immobile, con l’esclusione degli interventi sulle parti comuni dello stabile. Seguendo questa interpretazione si valorizza il fatto che un lavoro eseguito sulle parti comuni non si riverbera direttamente sul valore del singolo appartamento.

La problematica si pone perché in corrispondenza di un vantaggio, che può risultare anche di scarsa entità, specie se fosse accolta la tesi della rilevanza degli interventi sulle parti comuni dello stabile, si potrebbe risultare penalizzati in misura elevata e non corrispondente al plusvalore tassabile che potrebbe emergere dalla cessione.

Ancora, prosegue lo Studio, dovrebbero generare la nuova fattispecie di plusvalenza imponibile:

• solo gli interventi edilizi trainanti e trainati di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia eseguiti sul singolo immobile;
• con esclusione, invece, degli interventi di manutenzione ordinaria e di quelli realizzabili in edilizia libera.