Cessione e locazione alloggi sociali. Trattamento IVA e imposta di registro
Con la risposta n. 60/2024 , l’Agenzia delle Entrate si è soffermata sul trattamento fiscale, agli effetti dell’IVA e dell’imposta di registro, applicabile alle operazioni di cessione, di determinati alloggi definiti “sociali”, effettuate nei confronti di un Comune e alle operazioni di locazioni dei medesimi alloggi rese dallo stesso Comune.
Nel caso specifico, il Comune istante ha fatto presente che acquisirà degli ”alloggi sociali”, in parte dalla procedura fallimentare mediante esercizio del diritto di prelazione e in parte dall’aggiudicatario, e chiede se tali cessioni siano soggette all’applicazione l’imposta sul valore aggiunto.
Ai sensi dell’art. 1, commi 2 e seguenti, del decreto del Ministero delle Infrastrutture 22 aprile 2008: «2. è definito ”alloggio sociale” l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L’alloggio sociale si configura come un elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie».
| Trattamento fiscale cessione alloggi sociali | |
| IVA/registro-principio base | Per le cessioni di beni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di registro si applica in misura fissa, salve le deroghe espresse. |
| Esenzione art. 10, primo comma, numero 8bis), D.P.R. n. 633 del 1972 | Per le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad ”alloggi sociali” è previsto un regime naturale e ordinario di esenzione dall’IVA, con la possibilità per il cedente di manifestare espressamente l’opzione per l’imposizione nell’atto di cessione. |
| Opzione per la tassazione/IVA alloggi sociali acquirente non persona fisica (sono escluse le agevolazioni prima casa) | 10% (numero 127-undecies), della Tabella A, parte terza, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972) |
| Imposte indirette | Imposte di registro, ipotecaria e catastale restano dovute in misura fissa di euro 200 ciascuna. |
Inoltre, in ordine al trattamento fiscale da riservare all’attività di locazione, in particolare, con riferimento alla possibilità di detrarre l’IVA assolta sugli acquisti effettuati nell’espletamento della medesima attività, nell’ipotesi in cui lo stesso intenda optare per l’imponibilità delle operazioni di locazione a fronte del pagamento dei relativi canoni, poiché il Comune svolge una mera attività di locazione di ”alloggi sociali”, non utilizzati nell’ambito di un’attività ricettiva, non opera la deroga e l’esercizio del diritto alla detrazione risulta precluso ai sensi dell’art. 19-bis1 ) del decreto IVA.
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