Vendita immobile con Superbonus

Si riporta un esempio pratico di calcolo della plusvalenza in ipotesi di cessione di immobile su cui si è fruito del Superbonus, sulla base delle norme introdotte dalla Legge di bilancio 2024.

L’art. 1, comma 64, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 ha previsto la tassazione delle plusvalenze sugli immobili ristrutturati con il Superbonus al 110% e oggetto di cessione del credito o sconto in fattura, prevedendo che:

• se la vendita è conclusa entro i 5 anni: non si tengono in alcun conto le spese relative a tali interventi;
• se la vendita è conclusa oltre i 5 anni ma non oltre i 10 anni: si tiene conto del solo 50% del costo dell’intervento.

L’importo della plusvalenza da assoggettare a imposta sostitutiva del 26% è dato dalla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto:

• rivalutato in base all’indice Istat per gli immobili acquistati da almeno 5 anni,
• e aumentato dei c.d. “costi inerenti” (ad esempio: spese per manutenzione straordinaria o ristrutturazione; spese per pratiche urbanistiche e catastali; onorario del notaio, imposta di registro e/o IVA non detratta; imposta sostitutiva sul mutuo).

Esempio

Si considerino i seguenti dati:

• immobile acquistato nel mese di gennaio 2005 ad un costo di 300.000 euro;
• vendita nel mese di gennaio 2024 per un corrispettivo di 500.000 euro;
• interventi Superbonus 110% eseguiti nel 2022 per 120.000 euro, con annessa cessione del credito;
• altri costi inerenti per 45.000 euro.

Nella fattispecie considerata è possibile procedere alla rivalutazione ISTAT (in quanto immobile acquistato da oltre 5 anni) nella misura del 41,10% (il calcolo è stato eseguito con indice dicembre 2023 pari a 118,9 e indice gennaio 2005 pari a 123,9 con coefficiente di raccordo pari a 1,470). Le spese Superbonus, invece, non sono conteggiabili tra i costi inerenti in quanto oggetto di cessione del credito.

La plusvalenza tassabile al 26% sarà quindi considerata come di seguito: