Abuso edilizio, quando decade l’agevolazione fiscale?

Lo stato urbanistico legittimo dell’immobile è requisito fondamentale per beneficiare delle detrazioni edilizie, come ad esempio l’ecobonus, il recupero del patrimonio edilizio o il bonus verde ecc.?

Si consideri il proprietario di un immobile su cui è presente un’irregolarità urbanistica originaria consistente nella non corretta distanza dal limite di confine per una porzione esigua del perimetro del fabbricato, il quale:

• è intenzionato a fruire dei bonus edilizi sopra citati;
• non si trova nelle condizioni necessarie per fruire della sanatoria nel caso della “doppia conformità” dell’opera edilizia (art. 36 D.P.R. n. 380/2001),
• potendo tuttavia eventualmente attivare una procedura di fiscalizzazione dell’abuso edilizio (difformità parziale – ex art. 34 del D.P.R. n. 380/2001),

Nell’affrontare la questione occorre ricordare, innanzitutto, che tra i documenti che i contribuenti devono conservare e presentare per la fruizione delle detrazioni IRPEF per interventi di recupero del patrimonio edilizio (cfr. Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 2 novembre 2011, n. 149646) sono espressamente annoverate proprio le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori).

La realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo e in contrasto con gli strumenti urbanistici e i regolamenti edilizi, pertanto, comportano la decadenza dai benefici fiscali in quanto si tratta di opere non sanabili ai sensi della vigente normativa (circolare 24 febbraio 1998, n. 57/E, paragrafo 7).

Le Entrate potranno recuperare le suddette detrazioni nel caso in cui:

• gli interventi abusivi sono stati realizzati difformemente dal titolo, se la variazione eccede il 2% delle misure prescritte (altezze, distacchi, cubatura, superficie coperta), in riferimento alle singole unità immobiliari,
• o se manca il titolo abilitativo necessario.

Solo nel caso degli interventi che ricadono nell’attività di edilizia libera, ossia quando la normativa edilizia applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolati dalla normativa fiscale (ad esempio installazione di un servoscala in un’abitazione monofamiliare, tinteggiatura dell’androne condominiale, installazione di un pannello solare fotovoltaico fuori dal centro storico), è richiesta la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. n. 445/2000, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di “ristrutturazione edilizia” posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente (circolare 1 giugno 2012, n. 19/E, risposta 1.5).

Tali considerazioni vanno poi contemperate con la presenza di disposizioni specifiche. Nell’ambito del super-ecobonus, ad esempio, il comma 13-ter dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020 stabilisce che gli interventi oggetto del Superbonus sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) e che la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis, del TUE di cui al D.P.R. 6 giugno 2021, n. 380 .