Riforma fiscale: in arrivo la cedolare secca anche per gli strumentali

La cedolare secca è il regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, che sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionale e comunale all’IRPEF, nonché le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L’attuale aliquota è del 21%, ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato, per quelli transitori o a favore di studenti universitari.

Come noto, il regime di favore è riservato al locatore che:

• sia una persona fisica,
• sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile,
• effettui la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni,
• consegua reddito fondiario.

Ove l’immobile locato sia nella titolarità di più soggetti, dei quali alcuni siano persone fisiche ed altri siano società, l’opzione per il regime della cedolare secca potrà essere esercitata disgiuntamente solo dai titolari persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di imprese, arti o professioni (Agenzia delle Entrate, circolare 1° giugno 2011 n. 26/E § 5).

Al riguardo, la Riforma prevede la possibilità di estendere il regime della cedolare secca agli immobili adibiti “ad uso diverso da quello abitativo”; quindi, agli immobili strumentali e ad uso commerciale.

Si ricorda che è possibile individuare tre tipologie di immobili strumentali:

• immobili strumentali per natura;
• immobili strumentali per destinazione;
• immobili strumentali pro tempore.

Come noto, gli immobili strumentali partecipano alla formazione del reddito d’impresa e della base imponibile secondo le risultanze del Conto economico, tramite:

• le plusvalenze (voce A.5 del Conto economico) derivanti dalla loro cessione;
• i proventi derivanti dalla loro locazione (voce A.5 del Conto economico);
• i componenti negativi ad essi afferenti, quali tipicamente, le quote di ammortamento (voce B.10 di Conto economico), i canoni di leasing (voce B.8 di Conto economico), le spese di manutenzione (voce B.7 o B.14 di Conto economico, secondo che la manutenzione sia eseguita, rispettivamente, da un’impresa esterna oppure internamente);
• le spese di assicurazione (voce B.7 del Conto economico);
• gli interessi passivi (voce C.17 del Conto economico).